Pronájem
Dobrý nájemník vydrží roky a o byt se stará. Špatný stojí víc než pár měsíců bez nájmu. Rozdíl se dělá při výběru, ne až u výpovědi.
Výnos není nájem, ale nájem minus rizika
Pronajímatelé často srovnávají nabídky podle výše nájmu. Rozhodující je ale čistý roční výnos — tedy nájem po odečtení prázdných měsíců, oprav, daní a případných sporů.
O tři tisíce vyšší nájem se ztratí za jediný měsíc, kdy byt stojí prázdný. Nebo za jedno vyklizení bytu po nájemníkovi, který přestal platit.
Proto věnuji nejvíc času dvěma věcem, které to nejvíc ovlivňují: prověření zájemce a znění nájemní smlouvy.
Co zajistím
- Stanovení nájmu Podle skutečně pronajatých bytů v lokalitě, ne podle inzerovaných cen.
- Příprava a prezentace Doporučení k vybavení, profesionální fotografie, půdorys, inzerce.
- Prověření zájemců Doklad o příjmu, registry dlužníků, insolvenční rejstřík, reference od předchozího pronajímatele.
- Nájemní smlouva Na dobu určitou, s inflační doložkou, jasným rozdělením oprav a podmínkami ukončení.
- Kauce a předání Kauce v zákonném rámci, předávací protokol s fotodokumentací a odečty médií.
- Správa nájmu Volitelně: hlídání plateb, komunikace s nájemníkem, řešení oprav, roční vyúčtování.
- Pojištění pronajímatele Krytí majetku a odpovědnosti pronajímatele — často opomíjené.
Průběh
-
01
Prohlídka a nastavení ceny
Včetně doporučení, co doplnit pro rychlejší pronájem.
-
02
Inzerce a poptávky
Předfiltrování zájemců ještě před prohlídkou.
-
03
Prohlídky a prověření
Vybíráme z několika zájemců, ne z prvního, kdo přijde.
-
04
Smlouva a předání
Podpis, kauce, protokol, klíče.
-
05
Průběh nájmu
Buď si jej vedete sám, nebo jej převezmu do správy.
Časté otázky
Kolik stojí zprostředkování pronájmu?
Obvyklá odměna odpovídá jednomu měsíčnímu nájmu. Kdo ji hradí, si dohodneme dopředu, podle situace na trhu v dané lokalitě.
Je lepší doba určitá, nebo neurčitá?
Doba určitá, typicky na rok s možností prodloužení. Dává oběma stranám kontrolu a snadnější ukončení, pokud to nefunguje.
Co když nájemník přestane platit?
Správně napsaná smlouva a kauce situaci výrazně zjednoduší. Pomůžu s výzvou, ukončením i s předáním právníkovi, pokud je potřeba.
Musím zdaňovat příjem z nájmu?
Ano. Existuje ale volba mezi paušálními a skutečnými výdaji a u financované nemovitosti se dá uplatnit řada nákladů. Projdeme to při nastavení.