Developerské projekty
Nové projekty se nejlépe kupují ve fázi, kdy ještě nestojí. Tehdy je nejnižší cena a největší výběr — a zároveň největší prostor udělat chybu ve smlouvě.
Proč nakupovat v rané fázi
Developer potřebuje předprodeje, aby získal financování od banky. Proto jsou ceny v úvodní etapě nejnižší a nejlepší jednotky — orientace, patro, terasa — jsou ještě volné.
Cenou za to je čas a nejistota. Mezi rezervací a předáním klíčů uplynou často dva roky, během nichž se platí po etapách a nemovitost fyzicky neexistuje.
Tam se vyplatí mít někoho, kdo prošel smluvní dokumentaci desítkou projektů a ví, na co se dívat: co přesně je v ceně, jak jsou nastavené sankce za zpoždění a co se stane, když developer neuspěje.
Co pro vás udělám
- Výběr projektu Porovnání dostupných projektů v lokalitě podle ceny za metr, standardu a termínu dokončení.
- Prověření developera Historie dokončených projektů, majetková struktura, financující banka, insolvenční rejstřík.
- Kontrola smlouvy Smlouva o smlouvě budoucí, harmonogram plateb, sankce za zpoždění, garance standardu, podmínky odstoupení.
- Klientské změny Co lze změnit, dokdy a za kolik. Nejlevnější je změna, která se stihne před realizací.
- Financování Hypotéka na etapové čerpání navázané na harmonogram developera.
- Přejímka Kontrola dokončené jednotky s technikem, sepsání vad a hlídání jejich odstranění.
Na co si dát pozor
- Co není v ceně Sklep, parkovací stání, kuchyňská linka a někdy i podlahy bývají příplatkové položky.
- Termín dokončení Sledujte, jestli je závazný a jaká je sankce. „Předpokládaný termín“ bez sankce je jen přání.
- Rozestavěnost a zástava Jak jsou chráněny vaše zálohy, pokud projekt nedopadne.
- Skutečná plocha Způsob měření se mezi projekty liší — pozor na započítání příček, teras a sklepů.
- Okolní zástavba Územní plán sousedních parcel. Výhled se dá zastavět.
Časté otázky
Platím vám něco navíc oproti nákupu přímo od developera?
U většiny projektů ne — provizi hradí developer ze své marže a cena jednotky je stejná jako při přímém nákupu. Vždy si to ale ověříme u konkrétního projektu předem.
Je novostavba dobrá investice na pronájem?
Často ano díky nízké údržbě a dobré energetice, ale za vyšší cenu za metr. Rozhodne propočet cash-flow, viz Investiční nemovitosti.
Kdy se platí a kolik?
Typicky rezervační poplatek, pak zálohy po etapách výstavby a doplatek při kolaudaci. Přesný harmonogram je součástí smlouvy a liší se projekt od projektu.